Zonnepanelen en de WOZ

Zonnepanelen worden meegenomen in WOZ-waarde

Bij de waardebepaling in het kader van de Wet WOZ wordt uitgegaan van de marktwaarde van een onroerende zaak (bijvoorbeeld een woning) op de waardepeildatum. Daarbij wordt gekeken naar alle onroerende gedeelten van de woning. Over het algemeen geldt dat zonnepanelen bestemd zijn om duurzaam ter plaatse te blijven en daarom vormen zonnepanelen op basis van artikel 3:3 en 3:4 BW een onroerend deel van de woning. Een koper van de woning mag er op vertrouwen dat bij koop van de woning ook de zonnepanelen worden geleverd. De systematiek van de Wet WOZ schrijft daarom voor dat bij de waardebepaling ook rekening gehouden moet worden met de invloed van de zonnepanelen op de verkoopprijs van de woning (marktwaarde/WOZ-waarde). dit wordt bevestigd door de uitspraak van rechtbank Noord-Nederland.

Investeringen in de woning leiden er vaak toe dat de waarde van de woning stijgt. Dit is bijvoorbeeld het geval bij een renovatie, of het plaatsen van een nieuwe keuken. Ditzelfde geldt voor duurzaamheidsinvesteringen, zoals het aanbrengen van isolatie, of het plaatsen van zonnepanelen. Wanneer een potentiële koper bereid is meer te betalen voor de woning na deze investeringen, neemt de marktwaarde (en dus ook de WOZ-waarde) van deze woning toe.

In de praktijk betekent dit dat gemeenten uit de analyse van verkoopprijzen moeten concluderen of de aanwezigheid van zonnepanelen bij een woning al dan niet leidt tot een hogere marktwaarde en indien dat het geval is, hoeveel hoger die marktwaarde zou moeten zijn. Over het algemeen geldt dat het bedrag aan investeringen in een woning niet één-op-één leidt tot een waardestijging. Bij het plaatsen van zonnepanelen betekent dit, net als bij bijvoorbeeld het vernieuwen van een keuken, dat invloed op de marktwaarde vaak kleiner is dan de gedane investering. Daarnaast zal de toegevoegde waarde van de zonnepanelen afnemen naarmate de panelen ouder zijn en/of een lager rendement hebben.

Gemeenten hebben geen beleidsvrijheid als het gaat om het al dan rekening houden met zonnepanelen in de waardebepaling. De Wet WOZ schrijft voor dat in de waardebepaling rekening gehouden moet worden met alle kenmerken die invloed hebben op de marktwaarde van het object. Als uit de analyse van verkoopprijzen blijkt dat er een positieve invloed uitgaat van de aanwezigheid van zonnepanelen, dan moet deze positieve invloed in de WOZ-waarde tot uitdrukking worden gebracht.

Hoe wordt energie-efficiency betrokken in de WOZ-waarde

In de markt rond waardepeildatum 1 januari 2023 is zeker bij woningen de energie-efficiency een zeer belangrijk aandachtspunt voor potentiële kopers. De mate van energie-efficiency heeft niet alleen invloed op de snelheid waarmee woningen verkocht worden, maar ook op de betaalde prijs.

De energie-efficiency komt bij de woningen die op de markt zijn veelal tot uitdrukking in het energielabel. Immers bij verkoop is een dergelijk label verplicht en met behulp van dit energielabel kan in de marktanalyse van verkoopprijzen van woningen onderzocht worden hoe groot de invloed van deze energie-efficiency op de marktwaarde is.

Daarom is registratie van de beschikbare energielabels in de WOZ-administratie ook van groot belang, zodat deze gebruikt kan worden bij deze marktanalyse en bij bijvoorbeeld het presenteren van verkoopprijzen op het WOZ-taxatieverslag voor woningen.

Toch staat energielabel en energie-efficiency niet genoemd in het overzicht van secundaire objectkenmerken die gebruikt worden bij de WOZ-taxatie. Daarvoor zijn twee belangrijke redenen:

• De secundaire objectkenmerken zijn bedoeld om WOZ-objecten (woningen) systematisch met elkaar te kunnen vergelijken. Die systematische vergelijking is alleen mogelijk als voor alle woningen, zowel de recent verkochte woningen waarvan de verkoopprijs gebruikt wordt om marktwaarde in te schatten als de niet-verkochte woningen die ook van een betrouwbare waardeschatting moeten worden voorzien, de registratie uniform is. Aan die voorwaarde wordt niet voldaan, omdat niet voor alle woningen een energielabel beschikbaar is en het ook niet haalbaar is om uitsluitend voor de WOZ-taxatie een energielabel te laten opstellen;
• Het uitgangspunt van de WOZ-taxatie is dat deze is gebaseerd op de werkelijke situatie van het WOZ-object op de waardepeildatum (of eventueel de afwijkende toestandspeildatum). Bij het energielabel is niet voldoende gewaarborgd dat het formele energielabel een goede weergave vormt van de toestand van het object op de waardepeildatum. Immers het label wordt op een bepaald moment vastgesteld en is dan tien jaar geldig. In deze periode kan er sprake zijn van significante wijzigingen aan het object, terwijl geen nieuw energielabel wordt bepaald.

Naast deze genoemde punten is op dit moment nog van belang dat veel van de nu geldende vastgestelde energielabels zijn vastgesteld vóór 1 januari 2021. Dat zijn labels die op basis van oudere regelgeving zijn bepaald en die in de praktijk blijken minder nauwkeurig te zijn.

Naast het feit dat het formeel vastgestelde energielabel niet direct gebruikt kan worden als een secundair objectkenmerk, is er ook geen sprake van een afzonderlijk WOZ-kenmerk energie-efficiency. Met een dergelijk kenmerk zouden onderlinge verschillen tussen woningen op het aspect energie-efficiency tot uitdrukking gebracht kunnen worden. Hier is niet voor gekozen, omdat het risico bestaat dat bepaalde kenmerken van de woning dan op verschillende plaatsen worden meegenomen in de registratie en meegewogen in de taxatie. Bijvoorbeeld bij het secundaire kenmerk "kwaliteit" staat aangegeven dat isolatie van de woning (gevels, dak, maar ook het type (dubbel) glas dat is gebruikt) van invloed is op de beoordeling van dit kenmerk. Dit belangrijke aspect van de energie-efficiency komt dus al tot uitdrukking en hoeft niet afzonderlijk in een apart secundair objectkenmerk tot uitdrukking te komen.

Dat geldt ook voor andere kenmerken van de woning of voorzieningen bij de woningen die de energie-efficiency beïnvloeden. Bijvoorbeeld bijzondere aspecten als warmtepomp of andere voorzieningen om niet meer afhankelijk te zijn van gas om een woning te verwarmen, kunnen in het secundaire objectkenmerk "voorzieningen" tot uitdrukking komen. Andere in de energie-efficiency meegewogen aspecten zoals de aanwezigheid van zonnepanelen (met de omvang of capaciteit) kunnen als "primair objectkenmerk" worden geregistreerd in de vorm van een afzonderlijk WOZ-deelobject.